1年多前，正在中介机构的先容下，添置了3套位于日本的房产，然而至今产权无法过户，当初答应的投资收益也未所有兑现。

　　据第一财经1℃记者视察，与雷同添置这家日本房产公司衡宇的投资者到达数百人，涉及的房款数以亿计。

　　近年来，不少国内投资者将眼神转向海表，囊括海表置办房产正在内的多种投资项目持续出现，有人大有斩获，也有不少人“踩雷”“掉坑”。

　　2021年1月，仲量联行营业职员向倾销了丰臣商事株式会社(下称“丰臣公司”)拓荒的“TOYOTOMIINN难波(日本桥)”的项目，共计3套衡宇(房号区分为202、051、702)，总价500余万元。

　　仲量联行的官方网站称其是“环球当先的房地产专业效劳公司”，其重要营业是“协帮客户举行房地产各个资产种其余投资、添置、筑造和租用”。丰臣项目正在中国内地有多家营销代庖机构，仲量联行是个中之一。

　　归纳等购房者供应的音讯，他们所购项目自己为居处，丰臣公司答应正在交房后承租这些物业举行民宿运营，业主能够得到安闲的房钱收益；交房前，其向购房者付出必然的收益；交房后，购房者则可得到相应的房钱。也便是说，固然表面上是房产买卖，但原来该产物计划肖似“房产+理财”的组合。

　　与丰臣公司订立的生意合同显示，卖方(丰臣公司)正在收取买方()尾款后，即起先谋划所付出金额的投资收益，年化收益为6%，直至项目筑成产权立案时(2022年6月)止，收益金按每季度或每半年的频度付出给。

　　合同称，此次买卖是含有租赁权的买卖，产权迁徙立案日起10年内丰臣公司为独一承租者，尽管之后再爆发全部权迁徙，丰臣公司的承租位置稳固，10年后可将屋子转租给第三方。合同还商定，自产权迁徙立案起第三年至第四年尾的两年期轻易时刻，买主有权条件卖主以合同买卖金额回购本物业，卖主务必继承该回购条件。

　　正在购房款付出方面，丰臣公司还继承现金黎民币境内付出，管理了购房者不行购汇付出境表房款的顾虑。

　　仲量联行出售职员向称，该公司对丰臣公司的项目举行了精确尽职视察和合规性审查，丰臣公司有气力(注册资金10亿日元，正在大阪有101栋自持的衡宇，成天本有3座度假村)，而且会有肖似日本的讼师见证合同以确保权柄，“仲量(联行)是丰臣公司紧急客户，因此才拿到少量房源的代庖权”。

　　国内添置了丰臣公司房产的远不止一人。正在一份向依然投资的中国投资者发送的质料中，丰臣公司宣传给503户投资者发送了原料，多位投资者及其代庖人以为，503便是所涉投资者人数。第一财经1℃记者接触了来自上海、广州、北京等地的多名购房者，他们通过仲量联行、广州景鸿接洽垂问有限公司(下称“景鸿接洽”)、金顶置业(上海)有限公司等中介机构的举荐，获知该项目音讯并实现买卖。

　　正在记者接触的购房者中，林幼姐是2019年正在香港景鸿举世集团旗下景鸿接洽出售职员的推介下，一次性添置了5套丰臣公司正在日本大阪阿倍野区的天王寺项目，她还先容本人的亲戚也添置了2套。

　　一起先，民多都是平常收到收益金或者房钱，但随后境况爆发很大更动。好比，正在添置上述房产之后，相连收到了2021年第一、二季度的收益金，但之后就遭遇了衡宇收益金和房钱均延迟兑付的境况。其他的购房者也遭遇相仿境况，有的乃至比更早察觉到这类特地。

　　2021年10月，丰臣公司方面正在给发来的邮件中称，疫情导致公司担当压力，现有房钱现金较为欠缺，故对第三季度的房钱延迟付出，“也希冀列位业主恩人能够多给咱们少少时刻，丰臣上下员工将协同辛勤，踊跃管理此刻疾苦”。

　　丰臣公司上海开业部代表还正在邮件中称，公司正正在做财政审计，“将于2021年11月30日竣事，届时会将我司的财政报表及改日宗旨一并公然，请耐心等候”。

　　随后，丰臣公司又宣告《致业主的一封信》称，2021年12月31日付出2021年第三季度收益，2021年第四序度收益于2022年3月末付出。

　　但多位投资者都示意，至今并未收到2021年第三季度及之后的相干金钱。少少投资者随之构造维权群，并启动法令维权举止。

　　第一财经1℃记者通过盘查近10位投资者的衡宇藤本(肖似中国房产立案声明)原料觉察，他们添置的这些衡宇，目前面对极端倒霉的景况，有的诉讼讼事缠身被法院暂且冻结，有的被典质给金融机构用于贷款，再有的利落全部权都被迁徙至第三方公司名下。

　　王芳通过景鸿接洽的先容，于2019年10月添置了丰臣公司正在日本拓荒的天王寺公园南三期的衡宇，斥资100多万元。合同商定，丰臣公司将正在2022年2月举行过户手续，然而依然过去三四个月，屋子照旧未能过户。她得到的藤本显示，正在其添置这套衡宇之际，该栋楼的整个衡宇产权还不正在丰臣公司名下。藤本还记录：2021年12月20日，因为涉及其他债权人的诉讼，该衡宇的全部权被东京地方裁判所暂且冻结；2022年3月11日，该栋衡宇产权再次新增一条暂且冻结，来源是与中国香港的一名债权人的诉讼。

　　2021年3月，债务人丰臣公司将该房产典质给了近畿财产信用组合，债权畛域为信用买卖、单子债权、支票债权和电子纪录债权，最高典质额度为9.72亿日元(约合5073.84万元黎民币)。

　　2022年2月，该栋衡宇还新增“典质权”——其正在2021年3月17日、7月16日和7月19日，新增三笔金钱消费假贷，合计10亿日元，年息金达6%，年损害金达16%，债务人丰臣公司，典质权人工位于中国香港区域的一家公司。

　　广州的卢幼姐也是一名投资者，她所添置衡宇的全部权同样仍正在其他公司名下，且被丰臣公司用于典质融资。

　　中介机构供应的衡宇藤本显示，该衡宇的全部权于2019年9月9日才刚迁徙至丰臣公司名下，而卢幼姐的购房买卖爆发正在此之前。就正在得到该衡宇全部权确当天，丰臣公司举行了最高典质权融资，最高典质额度为10.14亿日元(约合5293.08万元黎民币)，典质权人工近畿财产信用组合。2021年4月5日，大阪市的一家机构通过添置的形式，得到了该衡宇的全部权。

　　据一位购房者礼聘的代庖讼师对第一财经1℃记者先容，他看了多份投资人的合同觉察，丰臣公司昭彰指出会配合买主做立案，不过到期后并未做立案，“这本质已组成了违约”。

　　丰臣公司正在一封邮件中提到，“衡宇过户是咱们的首要要点，同样也是掩护业主资产安笑的首要妙技，之后是管理房钱付出的题目，终末是处罚争议，当然咱们都不肯看到这个境况的爆发。”

　　“当初正在合同中白纸黑字地写明答应到期会配合业主举行产权过户，现正在这些屋子都被典质了，产权也被迁徙了，试问丰臣公司还如何推行过户答应？”说。

　　衡宇不妨无法准期过户，依然让云云的投资者非常担心，更令人忧虑的是，当初，不少购房者将购房款打到了个体账户，他们不得不费心这些资金的流向，以及是否会影响本人的权柄。

　　国内业主与丰臣公司订立的购房合同载明，购租金款能够直接付出至丰臣公公法定代表人西园寺优真(日籍华人，中文名马继业)位于上海的个体工商银行账户。

　　第一财经1℃记者得到的付出纪录确认，(500余万元)、林幼姐(800余万元)、卢幼姐(300余万元)等人的购房全款均是直接汇到了西园寺优真的个体银行账户。

　　此表，据丰臣公司一份“丰臣集团规划告急再生存划——问卷视察结果请示及注脚视频”的邮件称，“投资者委托给咱们的资金总额达190亿日元(约合10亿元黎民币)”。

　　“这该当就包罗了这几年中国国内投资者业主给丰臣公司付出的购房款。”一位熟识日本公司财政管帐营业的资深人士薛明告诉第一财经1℃记者。

　　“丰臣公司给投资者发来的问卷视察文献显示，涉及503户客户，要是依照均匀每户住民付出500万元购房款谋划，合计共计有25亿元资金被汇入了西园寺优真的上述个体银行账户。”等投资者说，这笔钱终于有没有汇入丰臣公司对公账户？通过何种形式汇入？至今仍是谜团。

　　2022年4月，正在丰臣公司拖欠业主收益金和房钱的境况下，该公司的法定代表人西园寺优真以一则视频短片的形态现身。

　　西园寺优线年创立以后，丰臣公司发展为一家以地产拓荒出售为核心的归纳地产运营治理公司，地产拓荒出售、地产租赁治理、客店民宿治理是丰臣的三项主开营业，但2020年疫情暴发至今，日本的旅游业、客店业和餐饮业遭遇了空前未有的报复，“总共大境遇的影响下惹起了连锁效应，导致公司的主开营业接连陷入窘境，从而激发了规划层面的资金链告急”。

　　丰臣公司5月20日发给投资人的正式邮件中披露了公司的财政数据。正在财政陈述中，2018年7月、2019年7月，丰臣公司的期初现金余额区分仅有3.34亿日元、3.01亿日元，而正在2020年7月、2021年7月，丰臣公司的期初现金余额增至5.48亿日元、10.49亿日元。

　　第一财经1℃记者觉察，正在2021年12月没有历程调节之前，公司净资产为18.93亿日元；调节之后，净资产酿成-218.65亿日元，“也便是从有节余酿成了资不抵债。从管帐处罚上来说，这不是一个强大调节，而是一个不正当的作为。”薛明说。

　　薛明进一步示意，“从丰臣供应的这份财政陈述来看，从2019年起先，丰臣的资金链就很危险，银行依然不给丰臣贷款了。疫情正在日本暴发是从2020年起先的，疫情只是让正本就很伤害的境况变得越发伤害。这些境况丰臣和中介都没有向投资人披露，乃至到2021年7月还正在和投资人订立合同，不过3个月之后就知照延迟兑付，公司映现告急，映现了大面积合同违约。”

　　此表，据熟识日本贸易法令的执业讼师对第一财经1℃记者先容，正在日本向银行机构乞贷，利率普通较低，而丰臣公司却经常将旗下房产典质给较为下层的信用社金融机构，“(个中有的典质贷款)高达6%的年息金，这就相当于印子钱了。这注脚丰臣公司该当极端缺钱，且大型银行已缩幼对其贷款，要否则它不会背负这么高的息金举行乞贷”。

　　针对此刻的“疾苦”，西园寺优真夸大，“丰臣公司至今未有任何申请停业算帐”的希望。历程视察与剖析，它通过邮件形态给投资者发去一份问卷视察书，内部包罗了近况概要以及管理计划的发起。

　　固然西园寺优真称，“未有任何申请停业算帐的希望”，然而正在2022年4月10日发给投资人的这份长达11页的“规划告急再生存划”中，“债权人问卷视察表”部门的实质称，正在爆发大范畴挤兑、诉讼、质押之时，为了有用掩护债权人基础权柄，“我司将不得已挑选通过法令向法院申请民事再生，此时将会向全部债权人提出部门债务免职申请，正在此根本前举行企业重组。要是重组计划得不到折半以上债权人或者法院的承认，此时将主动进入停业算帐标准，预期算帐回报率最大不逾越8%。”

　　“丰臣公司的兴趣是，要是咱们共同起来鸠合向他们讨要房款和发告状讼，公司将进入停业算帐标准，到光阴咱们的算帐回报率将不逾越8%。我闻到了赤裸裸威迫的滋味。”一位投资者告诉第一财经1℃记者。

　　同时，上述“债权人问卷视察表”中，丰臣公司提出了“自帮再生”宗旨，称为了全部债权人竣事交房，了偿投资金金，该公司希冀也许得到足够的时刻以还原平常营业运营，特此向全部债权人申请最短6年，最长10年的等候时刻。正在此时刻，丰臣公司将依照5个提案来管理全部债权人题目。

　　第一财经1℃记者就相干境况向丰臣公司发送了采访哀告，但该公司正在回答邮件中示意“不继承(作)任何回答”。同时，记者试图领悟中介机构方面的主张，但仲量联行的相干职员正在接到记者电话后示意“倒霉便回应”，“景鸿”方面两位丰臣项方针相干刻意人的电话永远无人接听。