90年代的时候，有一头房地产优先股的价格可以去到作价近800港币。30年后的今天，这只优先股跌得连十元都没错。

4月22日上午，深圳百亿地产商天誉置业瑞维尼子公司股价暴跌。当日子公司股价涨幅82.29%，升至0.085港币/股，约合作价约为港币7一百元，紧身裤都不剩了。

当日上午还剩1半小时21两分钟尾盘，但是早已等不到尾盘了，LX1，天誉置业只能发布临时性复牌公告。

天誉置业和10只早已上市的国债自4月22日上午14时39分起断断续续复牌，静待刊出一篇内部消息。

子公司股价大跌

天誉置业创办于1996年，子公司总部位于深圳，是一间澳门股权投资母子公司，主要业务主要包括物管产品销售、物管管理服务、股权投资物管房租和商业性营运。子公司大股东兼董事会副主席副主席管清友认购69.17%。目前所持的发展工程项目及供地女团主要包括粤港澳区、华东地区和西北地区，所持工程项目女团总建占地面积约为3300万平方米。

天誉置业在成立23年后，于2019年同时实现合约营运额121亿，首度跻身于百亿地产商之列。

在2021年，天誉置业仍然稳坐百亿地产商派系。同时实现合约营运额约111亿，但环比2020年的165亿增加33%；产品销售占地面积120万平方米，环比2020年的170万平方米亦增加29.4%，其整体除税后平均单价也从9500元/万平方米上升5%至约9000元/万平方米。

近期，天誉置业发声明，子公司利润首度扭亏为盈，子公司2021年晶盛机电2.84亿港币，去年前两年前两年利润9.51亿港币，中奇拉扭亏为盈；营运收入76.7亿港币，环比增加1.0%；2021年跌至营运额111亿，环比上升32.73%；2021年完成9个物管，营运额81.47亿。

在如今地产这样的世道之下，其实大家都可以猜到，天誉置业的业绩情况不甚乐观。

2021年，天誉置业营收76.63亿，环比上一年度有小幅下滑。

毛利16.97亿，环比增加21.73%，整体毛利率22.15%。

最惨的是，天誉置业去年只赚了1个亿，净利润1.09亿，大跌89%。

但是归母净利润（属于子公司股东的利润）却是-2.84亿，非控股权益的净利润却高达3.94亿。

也就是，说到底，子公司去年不仅没赚钱，反而亏了近3亿，钱都被合作方赚走了。

天誉置业子公司股价大跌，或许还与其债务情况有关。

在发行国债/票据方面，据说财猫了解，天誉置业目前存续期的共有13笔国债/票据，其中于今年到期的债务约16.15亿。

有息负债方面，截至2021年末的统计数据，天誉置业一年内（2022年）到期的有息负债为67.78亿。

而天誉置业总的有息负债为114.76亿，短期有息负债就占到了59%，接近6成，还债压力巨大。

这还不是最让人着急的。

重点是，天誉置业在手现金（剔除受限制的部分）只有13.31亿，对比将近70亿的短期债务而言，捉襟见肘。

而天誉置业受限制的现金为28.8亿，这部分资金是用于借贷担保保证金和支付发展工程项目的建造成本等，显然不能随时取用。

另一间深圳本土地产商的现金短债比只有0.2，资金链很危险，随时都有可能暴雷还不上钱。

评级被下调

值得关注的是，在这次子公司股价大跌之前一周，天誉置业被机构评级展望调为负面。

4月14日，因天誉置业选择停止参与评级，惠誉没有足够的信息维持相关评级，因此天誉B-长期外币发行人违约评级，展望负面，并撤销其B-高级无抵押评级和未偿国债评级，和RR4回收率评级。

作为百亿地产商的天誉置业，相对于千亿地产商融资更难，代价更大。

这些年，营运状态良好的千亿地产商，普遍融资成本在4点多至7点多，而天誉置业于2021年的加权平均借贷成本为11.35%。

此外，子公司负债激增，现金流承压。截止2021年，子公司借贷总额高达114.76亿，较去年的86.9亿贷款增加了30亿或32%，净负债增加至78.33亿，账上现金只有36.43亿，抵押贷款尚未偿还的额度高达82亿。

子公司核数师（普华永道）意见报告显示，天誉置业持续经营存在重大不确定性。子公司应于12个月内偿还的短期银行及其他借款为港币67.77亿（其中主要包括 贵集团发行的部分海外债合计港币33.06亿），现金及现金等价物为港币13.31亿和受限资金港币28.8亿。该等事件或情况连同其他事项，表明存在重大不确定性，其可能会对贵集团持续经营的能力构成重大疑虑。我们的意见未有就此事项作出修订。

没有评级机构的背书，天誉置业还能顺利在资本市场上发行外债吗？

若是不能借新债、同时工程项目又回血慢，那么留给天誉置业的结局只有一个，与此前多家民营开发商的暴雷路径大概率是一致的。

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